許多房東為了增加被動收入，於原有房屋加蓋頂樓並出租。[1]但此舉除了須冒隨時被民眾舉報及行政機關強制拆除的風險外，如果發生在公寓大廈，更有可能因佔用公共空間而遭求償並附有拆除義務。因此，出租頂樓加蓋是否真能有所營利呢？

【出租公寓大廈頂樓加蓋涉及相關法律】

未經公寓大廈區分所有權人全體同意，擅自在公寓大廈共用部分（如頂樓、停車場等）興建增建物，恐涉及民法第767條、民法第821條、民法第179條規定。

【法院判斷標準[2]】

1. 物上返還請求權：公寓大廈的頂樓非其中一區分所有權人或數區分所有權人所有，而是所有區分所有權人依區分所有權人比例（依建物登記謄本所載）共有。因此，未經區分所有權人全體同意於頂樓加蓋屋主會被其他區分所有權人請求拆除加蓋並返還頂樓於全體區分所有權人。
2. 不當得利：屋主不只要拆屋，過去數年收取的租金被判定為「不當得利」，需按區分所有權比例返還給社區全體住戶。

【律師小叮嚀Ｈ＆Ｗ】

隨著司法實務對於「共有權利」的維護日益嚴格，過去「頂樓住戶即擁有加蓋使用權」的潛規則已無復存在。即便在買房時建商或前手宣稱有「約定專用」，若未經過區分所有權人會議合法通過並登載於規約，在法律上仍可能難以對抗全體住戶的拆遷請求。

建議在購買或出租此類物件前，務必確認：

1. 分管契約之合法性：是否有全體住戶同意書或符合規約。
2. 稅務與安全責任：違建發生火災時，房東除民事賠償外，更須負起公共危險罪之刑事重責。 法律保護的是權利人而非投機者，在追求投報率的同時，切莫忽視法規的紅線，以免最終落得「租金歸公、違建必拆」的慘賠局面。

相關案件程序較為複雜，務必謹慎為之！法律保護懂法律的人，你是蔚然要保護的人。

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